O investimento na concepção de projetos é fator decisivo para que os empreendimentos sejam sustentáveis ambiental e economicamente. Entretanto, esse procedimento esbarra na forte resistência do mercado profissional, seja pela falta de conhecimento de alternativas, seja pelo uso do argumento de que soluções sustentáveis são onerosas. Essa foi a principal conclusão a que chegaram os participantes do Fórum Empreendimentos Imobiliários Sustentáveis - Viabilidade, Projeto e Execução, realizado no dia 19 de agosto pela Editora PINI.
Para o engenheiro Luiz Henrique Ceotto, diretor técnico da Tishman Speyer, a percepção dos conceitos sustentáveis precisa ser ampliada pelos profissionais envolvidos na construção. "Será que a madeira certificada é tão importante para a construção civil? Talvez nas portas, mas precisamos ter uma visão mais pragmática", opina, ao apontar que há medidas cruciais que deveriam ser priorizadas pelo setor, como a redução do consumo de energia elétrica e da liberação de gás carbônico na atmosfera.
O conforto ambiental, principalmente de edifícios comerciais, representa um desafio para os projetistas no que tange à eficiência energética. Segundo a arquiteta Joana Gonçalves, do LABAUT/FAUUSP (Laboratório de Conforto Ambiental e Eficiência Energética do Departamento de Tecnologia da Arquitetura da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo), para que padrões eficientes sejam atingidos, devem ser observados o clima local, sombreamento, aquecimento passivo, ventilação, resfriamento evaporativo, massa térmica e isolamento. "Deixamos de observar isso. Lúcio Costa e Lelé são profissionais que dominam essa questão", exemplifica.
Para a arquiteta, um edifício eficiente nasce de um bom projeto, mas ela reitera a necessidade de todos os envolvidos na obra participarem dos processos. "Está surgindo a figura do profissional simulador. Não é a mesma coisa que um cadista. Não caiam nessa armadilha", avisa.
O engenheiro Vanderley Moacyr John, professor da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor do CBCS (Conselho Brasileiro da Construção Sustentável) compartilha da opinião da arquiteta, especialmente quanto à sustentabilidade nos canteiros, com a melhoria dos projetos, coordenação modular e controle de obras. "Precisamos transformar a rotina da cadeia produtiva da indústria brasileira", afirma.
Eficiência operacional
O engenheiro Luiz Henrique Ceotto, da Tishman Speyer, aponta que os projetos dos edifícios são direcionados para a redução dos custos da execução, quando deveriam priorizar a eficiência operacional. "O impacto do edifício é diretamente proporcional ao custo que ele gera", afirma. O engenheiro apresentou estudos que indicaram que 80% dos custos de empreendimentos comerciais ao longo de 50 anos correspondem ao uso e operação do edifício. Os custos de execução representam 14%, seguidos da adaptação para reuso (5%), concepção e projeto (0,8%) e idealização (0,2%).
Ainda segundo os dados apresentados por Ceotto, as possibilidades de interferências nos custos do empreendimento durante seu uso são de apenas 5%. Entretanto, é possível provocar modificações na ordem de 100% durante a idealização, 80% na concepção e projeto e 15% na construção. "Se já existir um projeto, haverá problemas para executar um edifício sustentável e até mesmo para obter certificações", opina Hugo Marques da Rosa, presidente da Método Engenharia.
Investimentos
Nem toda solução onerosa representa baixo impacto no meio ambiente. Ceotto afirma que as empresas devem saber quais itens implantar. Segundo o diretor da Tishman Speyer, a retenção e reserva de águas pluviais, lâmpadas de alta eficiência, peças sanitárias de baixa vazão e reciclagem são os itens sustentáveis que mais geram benefícios sem comprometer os custos em empreendimentos residenciais. O tratamento de esgoto e aquecimento solar para aquecimento de água também foram apontados pelo engenheiro como elementos geradores de impactos positivos no meio ambiente, mas com altos custos. Ele desconsidera a isolação térmica de fachadas e o uso de vidro por conta do alto investimento demandado e do baixo retorno.
A Tishman Speyer estima que a execução de um "edifício verde" necessite de um aporte de 5 a 7% maior que o convencional e representa de 2,5% a 3% do custo do imóvel. "Eu não acredito que o brasileiro irá pagar essa diferença para salvar o mundo. Ele precisa saber das vantagens durante a operação", afirma Ceotto. A incorporadora estima que um edifício residencial convencional (apartamento de três quartos, sendo duas suítes) tenha um gasto mensal durante sua operação de R$ 8/m², contra R$ 5/m² de um sustentável. "A valorização de um edifício sustentável pode chegar a 14%. É viável economicamente, precisamos tirar essa ilusão de que não é possível".
A economia durante a operação em prédios comerciais sustentáveis é maior, sendo a média de R$4,5. Enquanto o prédio convencional necessita de R$10/m², o verde utiliza R$5,5/m². "Essa diferença pode ser cobrada no aluguel, por exemplo. Esses são dados reais, pois a Tishman gerencia muitos dos seus empreendimentos", disse Ceotto. A valorização do preço do aluguel de empreendimentos comerciais sustentáveis, segundo a Tishman Speyer, pode chegar a 7,5%.
O empreendimento M.O.R.E. Alphaville, da BKO Engenharia, foi um dos cases que ilustrou o fórum. O conceito e implantação de itens sustentáveis consumiram investimentos de R$ 980,924 milhões. Só a ETA (Estação de Tratamento de Esgoto) é responsável por R$ 320 mil. "Dividimos esse número por dois. Uma parte será absorvida pelos compradores e outra pela empresa. Como há participação nos lucros de nossos colaboradores iniciamos um programa para otimizar os custos e recuperar esse investimento", explica Maurício Bianchi, diretor da BKO.
A opinião dos participantes é de que a indústria da construção ainda não conseguiu inserir a economia operacional de forma efetiva na cultura dos compradores e investidores. "O marketing da construção é direcionado para o produto, precisamos sensibilizar o comprador", afirma Rosa, da Método.
Participe do Fórum: Medidas de sustentabilidade como reuso de água, contenção de águas de chuva e aquecimento solar encarecem as obras?
